De maatwerkhypotheek staat flink in de schijnwerpers. Enerzijds neemt de behoefte toe om voor specifieke situaties met een goede onderbouwing af te wijken van de reguliere acceptatienormen. Anderzijds neemt de zorg toe of dit allemaal wel op een verantwoorde en goed gemotiveerde wijze plaatsvindt. Vanuit de AFM zijn dan ook diverse richtlijnen aangegeven hoe je maatwerk individueel beoordeelt (zie hieronder).
Duidelijk is dat de onderbouwing op feiten en cijfers gebaseerd moet zijn. Kortom: je mag niet op basis van onderbuikgevoel handelen. Maar dat is ook niet nodig. Brondata helpt je bij de individuele onderbouwing van een dossier, waarbij het gedrag en het perspectief van de aanvrager centraal staan. En het NIBUD helpt ook een handje mee.
In de publicaties rondom de maatwerkhypotheek zien we drie thema’s als rode draad in de richtlijnen:
Dat is al een belangrijk uitgangspunt, met name omdat bij de reguliere hypotheekverstrekking eigenlijk altijd gekeken wordt naar een standaard set van gegevens en documenten. Bij individuele beoordeling is het belangrijk om goed inzicht te hebben in de financiële positie van de klant. Vaak heeft de adviseur dat inzicht al nodig om goed te kunnen adviseren. Het is dus vooral zaak om die individuele beoordeling te onderbouwen met data en documenten.
Bij reguliere hypotheekverstrekking wordt vooral naar het nu, de momentopname, gekeken. Via een bankafschrift wordt het huidig saldo eigen middelen aangetoond, en via een BKR check eventuele huidige kredieten. Om de ontwikkeling van het (spaar)vermogen te kunnen onderbouwen, is de Vooraf Ingevulde Aangifte van de Belastingdienst (VIA) een waardevolle bron. Daarmee is namelijk direct inzichtelijk wat het (spaar)vermogen van vorige jaren was. Is dat gestegen of gedaald? In de VIA staan ook de eventuele schulden weergegeven van dat moment. De bron DUO geeft de actuele studieschuld weer én het oorspronkelijke leenbedrag. Hiermee kan de ontwikkeling van aflossing dus feitelijk worden aangetoond.
Hierbij geeft de AFM ook expliciet aan dit met berekeningen en documenten vast te leggen als onderdeel van de motivatie. Feitelijk financieel gedrag én het toekomstperspectief komen hier mooi bij elkaar. Want de combinatie van de gegevens uit verschillende databronnen zoals banktransacties, het UWV en DUO zijn perfect om het dossier sluitend te krijgen. Wat overigens niet wil zeggen dat daarmee iedere maatwerkhypotheek ook kans van slagen heeft. Laten we hier eens verder op inzoomen.
De combinatie van gegevens van het UWV en DUO kan bijdragen aan het onderbouwd voorspellen van het groeipatroon in inkomen. DUO geeft namelijk ook weer wat de gevolgde opleidingen zijn en de behaalde diploma’s. En het UWV geeft de arbeidshistorie aan van de afgelopen 60 maanden (oftewel vijf jaar). Carrièrestappen die al aantoonbaar zijn, maken het dus ook weer geloofwaardiger dat deze lijn vervolgd wordt. Studierichting en -niveau kunnen dit bekrachtigen.
Met gegevens uit banktransacties kun je eenvoudig specifieke inkomsten en uitgaven van bijvoorbeeld de afgelopen drie maanden gebruiken. Daarmee is direct aantoonbaar wat tot heden de verhouding was tussen het inkomen en de vaste lasten. Het NIBUD adviseert consumenten om niet meer dan 50% van het inkomen te besteden aan vaste lasten*.
Via gecategoriseerde banktransacties (als brondata te ontvangen) kun je dat in 1 klap feitelijk inzichtelijk maken.
Aangezien je ook als adviseur of hypotheekverstrekker de gewenste woonlast weet, kun je met die basis ook direct checken of dat nog steeds past binnen die 50% norm. Als de verhouding in de huidige situatie bijvoorbeeld 39% is en in de nieuwe gewenste situatie 46%, dan biedt dat perspectief. Als je daarmee bijvoorbeeld ook gelijk kan aantonen dat de klant ook al een huurlast gewend is die overeenkomt met de maximaal toegestane woonquote, dan is je case nog sterker.
Uit eerder onderzoek bij een kleine groep Ockto-gebruikers bleek dat diverse maatwerksituaties alsnog haalbaar bleken met bovenstaande onderbouwing. Maar er waren ook een paar situaties waar die onderbouwing juist aantoonde dat afwijking van de reguliere norm niet verstandig was.
De maatwerkhypotheek is dus geen glazen bol. De individuele onderbouwing kan met behulp van brondata de juiste handvatten geven om de aanvraag feitelijk te onderbouwen. Voor zowel de adviseur als de hypotheekverstrekker.
*NIBUD hanteert daarvoor de definitie * formule (Woning+GasWaterLicht+LokaleLasten+TelefonieTVInternet+Verzekeringen+Onderwijs+Kinderopvang+Vervoer)/NettoInkomsten